真来了!高房价遭遇老龄化,倒贴钱送房也没人要

  真来了!高房价遭遇老龄化,倒贴钱送房也没人要

  作者| 猫哥

  来源| 大猫财经

  去年日本迎来了新首相菅义伟,他就职时强调自己的一个重要思路就是要大搞“乡村振兴计划”

  但这个计划挺艰难的,城镇化搞了这么多年,日本人主要聚集在几个大的都市圈里,村里都没啥人了,被遗弃的房子遍地都是,想让大家回去还挺难的,作为计划中的要点,政府首先要处理的就是这些空置房。

  于是不少地方出台了一系列政策吸引潜在买家,包括房屋免费送和巨额装修补贴等等,一些地区甚至设立了“空房银行”( “空き家银行”),由市政府专门运营,上面挂着大量被遗弃的房屋。

  有白菜价的房子——比如枥木县和长野市,有的房子售价低至5万日元,不到3000块钱人民币。

  这还算好的,很多地方只要人能来,房子就免费送。

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  还有更狠的,干脆“倒贴”,比如北海道三笠推出育儿和购房补贴,靠“发钱”来吸引外地人,效果也不错,直接使本地的空置房数量减少了11%。

  这些白送、倒贴的房子不像很多人想象的那么差,比如某不动产网站上标价100日元的一套房子,实际成交价1日元,这套两层的房子位于热门观光地伊豆地区,房子自带温泉,能直接看到大海,买房附带赠送335平米土地。

  有人担心,这免费的房子肯定是蟑螂遍地、设施不全,其实,房子里面还是不错的,水电全通,家具全齐,一点不比国内那些死贵的民宿差:

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  但即便用了这么多招数,问津者依旧寥寥,有些地方甚至放开了外国人申请,结果也没什么用,空置房产反而越来越多,屡创新高。

  目前,在日本的6242万套住房中,有13.6%是空置状态,而在和歌山县、德岛县、鹿儿岛县和高知县,房屋空置率都超过了18%。

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  日本为啥会这个情况呢?

  全球不少地方都经历过房地产泡沫,有的地方暴跌之后会慢慢恢复,比如香港在1997年到2003年期间平均房价下跌65%,在2012年时终于涨了回去,2012年至今香港房价又涨了快一倍。

  但日本的房价有点特殊,连续三十年房价长期下跌,日本今天的房价还不到1991年的一半。

  这是为什么呢?

  当年日本的泡沫经济,吹得是真大,楼市和股市一起膨胀。

  顶峰时,日本股市总市值达到美股的130%:

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  1989年,全世界市值最大的前20家上市公司里有14家是日企:

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  因为日本央行启动紧缩性的货币政策,股市泡沫在1989年迅速破裂。

  这时候,楼市的泡泡还没戳破,有些股市里跑出来的钱,还进入楼市接了盘,导致日本楼市价格短期调整后,继续冲击新高,直到1991年才崩盘。

  1986年之前的20年时间里,日本房价翻了十倍,在1986-1989这三年内,日本的房价又翻了一倍多,东京甚至直接上涨200%。

  巅峰时期,东京23个区的地价总和可以买下整个美国、一个小小的皇居地价就可以买下整个加州。

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  明眼人都能看出来这是泡沫,日本政府自己先着急了,戳吧,晚破不如早破。

  在政府的一系列措施出台后,房价咔咔掉,也让很多日本人跟着崩溃了。

  这比股票的止损难多了。

  在购买房产阶段,需要先缴纳签约金额的3%+6万日元的手续费,还有房屋的水道利用金、登记水道利用权、温泉利用权的登记费、不动产取得税等等,全加起来,没有个一百万日元下不来。如果是别墅的话,还必须设置净化槽,自己需要出60万日元。

  等住进去之后,每个月要交水道费、管理费、维护费,每年还要交一笔固定资产税,税率为1.4%,房子越贵交钱越多。

  《安家》的原型日剧《卖房子的女人》中有一集,一位有钱人想要卖掉以前的豪宅,当时3亿日元购入,结果却要以1.5亿日元转卖,原因就是要交的各种税费太高了。

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  所以,泡沫时期大手大脚购置的房产就成了不少人的烫手山芋。

  如果拆除房屋,动工加上建筑垃圾处理等等,前后得花个几百万日元,如果赠送房屋,还得交一大笔税。

  如果留给孩子,遗产税更坑。

  1000万以下房产的继承税税率是10%;3000万以下是15%,5000万以下是20%……6亿日元以上则高达55%。

  有人说,房子拿着不卖,吃租金行不行呢?

  收益率太低了,日本的法律非常保护租客,无论商铺还是住宅,房东不能随意涨房租。如果一定要涨,必须要满足以下三个条件:

  由于税收的变动,导致土地或房屋的价格变动,使得当前的租金不符合实际的情形;

  ● 经济形势变化导致当前的租金不符合实际的情形;

  ● 跟周边相似房子相比,租金过低的情形。

  即使房子被卖掉,只要租约存在,新房东也不能随便涨租金,就算好地段的房子,也有可能因为被老租客占着,租不出一个好价钱。

  很多人总结说,在日本购置大额不动产,若干年后就相当于给日本国库做了贡献。所以像文章开头那样,房子1日元卖出,反而是最理想的选择。

  有了这种高房价崩溃的黑历史,再要重回巅峰还是需要一些运气的。

  如果经济能够很快企稳,重新回到高增长的道路上,大家的信心会很快修复,可惜,虽然日本在工业制造、高科技领域还是保有竞争力,但和80年代的那个“买下美国”的日本相比,大家的精气神完全不同了。

  这时候更大的冲击来了,这就是老龄化和不可避免的低欲望社会的到来。

  去年厚生省发布了一个数据,日本全国65岁以上的老人首次超过3610万人,占全国总人口28.7%,创纪录了。

  原因是什么呢?

  厚生省说是因为医疗条件的改善,而且因为这个原因,老龄人口占比会越来越高。

  长寿当然是件好事,可是活着就需要钱,这就有点难了。

  很多去过日本的朋友对街头随处可见的高龄工作者印象深刻,没办法,光靠养老金不够维持,不工作根本活不下去,老后破产,是日本一个无法回避的社会问题。

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  为了维生,很多人不得不放弃乡村、小城市里的房产来到大城市,因为小地方根本没有像样的产业来支撑就业,教育医疗也不完善。

  所以,这些年下来,被遗弃空置的房子越来越多。

  年轻人不愿意接盘吗?

  真不愿意。

  愿意躺平的三和大神在日本也不少,大前研一把这总结为《低欲望社会》:年轻人没有欲望、没有梦想、没有干劲,奉行“不婚、不生、不买房”主义,无论物价如何变化,消费无法得到刺激,经济没有明显增长,宅文化盛行,一日三餐从简。

  究其原因,说白了就一个字:“穷”。

  因为奋斗失去了意义。

  80年代,日本公司最著名的就是终生雇佣制,年轻人拼命学习进名校,然后打破脑袋进名企,只要达成这个目标,迎娶白富美、走向人生巅峰根本不是事儿,可惜,现在绝大多数公司不讲究这个了,裁员也是成千上万的走起,一点情面不讲。

  不稳定的收入也导致许多人不敢产生过多的奢望,奋斗终身买套房?他们没兴趣。

  眼见着本国人没能力也没愿望,接盘侠根本找不到,于是这几年不少人就把目光转向了最爱买房的中国人。

  这里面的坑特别多。

  有位在日本长期工作的中国人就说,他走在东京街头,发现房屋中介贴出来的价格比政府不动产网站上的价格高出了50%-70%,一直想不通原因。后来他突然醒悟,房屋中介贴的告示是简体中文,店员全是普通话很溜的中国人,马路对面也有中国的银行网点,而不动产网站是全日文的。

  也就是说,这些房产中介是专门针对中国人的,花个几万几十万就能弄个小院,这太符合中国人的脾性了。

  个人容易踩坑就算了,中国的企业也常常被骗。

  一个日本律师曾爆过料,他负责过一个北海道房地产采购项目,买方是实力雄厚的中国公司,他自己是中间人聘请的律师。“这中间人太黑了,价值6亿日元的项目10亿卖给中国人。”

  这其实只是冰山一角,绝大部分来日本买房的中国买家身边都跟着头脑灵活的中国同胞,大幅加价简直是必然的事情。

  中国的公司来北海道,目标主要是瞄准做旅游,建酒店或主题公园,其实这种项目,日本人早踩过坑了。

  日本泡沫经济时代最经典的投资失败案例全都是投入巨资的主题公园,而其中亏损额最大的度假村正位于北海道。

  有一家总投资2000亿日元的度假村在1993年负债就达到了142亿日元,几经转手,最近一次“接盘”买下这个破产度假村的就是中国某著名集团。而目前也并没有听到度假村经营改善或者成为中国游客的热门目的地,所以结局如何不得而知了。

  如果没有中国的接盘侠,日本的空置房处置起来可能更没章法。

  经济泡沫破裂、高房价崩溃,叠加老龄化和低欲望的社会现实,在很多日本人眼中越来越不重要了,这会是给中国的一个启示吗?