福田超级网红盘变“呼啸山庄”,吵成这样你还买?

  

来源:格隆汇楼市(ID:glh_fang) 作者:纳纳酱吖 如需转载,请注明来源出处 图片为格隆汇楼市实拍,使用请注明来源,否则视为侵权

  6月,二季度的最后一个月,对于深圳楼市来说,期待已久的福田明星项目——海德园终于要入市了。

  海德园有多热门?

  从项目开建以来一直备受期待,去年曾多次传出入市消息都被辟谣,让购房者苦等一年的海德园,这次,真的会如期而至吗?

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  (图源:深圳市住建局 )

  让人不解的是,明明在今年4月中旬,深圳市住建局公布的二季度新房入市名单上就写着“海德园”三个字,但直到今天(6月11日),海德园官方仍然一点动静都没有,就连早该建好的营销中心也还没有踪影。

  带着好奇的心,格隆汇楼市决定一探究竟。

  1

  何为海德园?

  海德园位于福田区香蜜湖街道安托山片区,北挨北环大道,东邻万科瑧山府,西边目前还处于“荒凉状态”,据悉未来会改建为侨城东路连接滨海大道通往西丽,南面是红岭实验小学、安托山地铁站,以及在建中的安居房项目。

  从片区平面图可以看到,海德园周边的万科臻山府、万科香蜜府、天健公馆、安峦公馆等,都是近几年才建成的铝板外立面高端住宅楼盘,并且在开盘都走到了哄抢,足可见的该区域的火爆程度。

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  (图源:网络 )

  不过,同样可以从平面图看到,海德园与北环大道的距离也实在太近了,甚至可以用“坐在家里就可以看到北环大道车流”来形容。作为深圳车流量最大的主干道之一,北环大道有多吵相信在这里堵过车的人都深有体会。

  用“呼啸山庄”来形容海德园可以说一点不为过。

  但好奇的是,作为呼啸山庄的海德园到底有何不同,可以让深圳的置业者们从去年就翘首以盼至今?

  接下来我们就从开发商、项目本身、交通、教育、片区配套、未来升值空间等方面,以满分五星的标准为大家分析一下,海德园到底是不是真如传闻所言,那么值得?

  01

  开发商

  据公开信息,海德园由深圳新润园地产开发,是深圳市新活力实业发展集团有限公司旗下子公司。

  1994年成立的深圳市新活力实业发展集团有限公司规模不大,但在深圳也小有名气,开发过包括景田橄榄绿洲家园、南山绿茵丰和和金迪世纪大厦、大梅沙爱琴湾山庄、后海理想雅苑、梅林理想城等城市综合项目。

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  (格隆汇楼市现场拍摄 )

  除海德园外,旗下还有玖裕茗院、汉园茗院、汇城茗院及侨城北体育中心等在建项目,主要布局南山西丽湖片区。

  虽然开发的项目在口碑和品质上比较有保障,但小公司始终是小公司,可以给到——

  02

  项目本身

  海德园总占地38885.18㎡,预计总房源782户,车位比为1:2,产品面积段含89-248㎡,小区分为A、B两区,中间被安托山三路隔开。

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  (海德园户型平面图,图源:网络 )

  A区占地约3.02万㎡,建面约17.47万㎡,包括5栋住宅和1栋幼儿园,规划停车位1108个,容积率约3.44

  其中1-4栋为纯住宅楼,5栋分为1单元和2单元,楼下带有底商,6栋是幼儿园,住宅层高为37-45层。

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  (格隆汇楼市现场拍摄 )

  B区占地面积约0.86万㎡,建面约5.76万㎡,含2栋住宅,分A座和B座,楼高130米,共39层,规划车位436个,容积率约4.28,带有0.6万㎡的底商。

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  (格隆汇楼市现场拍摄 )

  根据住建局公布的2021年二季度计划预售商品房情况,B区会率先开盘。

  目前海德园仍处在建设阶段,目测此次入市的B区两座快接近封顶,而另一边的A区建设速度则慢了很多,出地面的建筑高度似乎只有B区的一半。

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  (格隆汇楼市现场拍摄 )

  虽然海德园并没有开通官方的微信公众平台,也没有设立营销中心,但网上已经流出了户型图,面积段在89-248㎡,其中,129㎡以上户型占比75%,148㎡以上户型占比近6成

  所以可以明确的是,海德园的定位是比较高端的改善型豪宅了。

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  (格隆汇楼市制图 )

  海德园B区两座楼的设计都是统一的,仅两种户型,分别是129㎡3房和148㎡4房,楼层挑高3.15米,底下三层架空

  另外,三梯三户的设计,即使上班高峰期用电梯也不会拥堵。

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  (B区A、B座户型图,图源:网络 )

  不过,由于A区和B区之间隔着安托山三路,B区相当于是被3条道路所包围,而且北侧塘朗山的景观几乎被A区遮挡完了,所以最好不要选择位置靠近马路一边的房源。

  项目A区的楼栋数量较多,房源户型也更多,其中——

  

● A区1、2栋为195㎡4房; ● 3栋是项目的楼王单位,户型是248㎡的4+1房,楼层都是挑高3.6米,北侧房源可以看到塘朗山景观; ● 4栋位于小区幼儿园的北边,也是海德园唯一一栋全是小户型的楼栋,房源全部是89㎡的3房,每层5户,只有约200套。小户型在整个安托山都比较稀缺,也是刚需家庭主要的标的,预计选房时竞争会很激烈; ● 5栋在幼儿园的南边,包括1单元、2单元,供应建面约160㎡和143㎡的4房,层高3.15米,底下架空2层; ● 6栋为一所建面约1500㎡、层高3层的幼儿园。

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  (A区所有户型图,图源:网络, 左右滑动可查看更多)

  除了大户型居多,海德园的停车场共配备1544个停车位,面积比商业配套还大,车位比达1:2,即使拥有2辆车的家庭,也不用担心停车位的问题。

  虽然项目本身具备很强的吸引力,但是海德园所在的安托山片区已经很久没有新盘入市了,周边万科臻山府、安峦公馆都是2017年就已售罄的项目,想要进场安托山,海德园可能目前最好也是唯一的选择。

  目前整个片区工地居多,距离成熟宜居还需要时间,住在这里免不了会有噪音和扬尘的影响。

  从海德园项目本身来看,多是130㎡以上的大户型,不太适合刚需家庭考虑,可以获得——

  毕竟大户型、梯户比、车位比,以及幼儿园和底商的配置,确实很吸引人。

  03

  交通

  说完了项目内在的因素,我们接下来分析一下海德园的外部因素对其的影响。

  首先是交通。从安托山地铁站D口出来,大约步行5分钟便可到达海德园。

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  (格隆汇楼市现场拍摄 )

  除海德园外,这里还有在建中的安托山10-03地块保障房项目,是由华润代建的4栋高度约145米的保障房。

  可以看到,保障房项目旁边还设有安托山地铁站E口,不过由于处在建筑工地旁,目前并未开放,未来这个地铁口开通后,距离海德园的步行时间还将缩短。

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  (格隆汇楼市现场拍摄 )

  除了轨道交通,海德园紧邻北环大道,道路交通方便。除此外,自驾出行还可依靠侨香路和深南大道等主干道。

  但是交通太过方便带来的弊端就是太!吵!了!如果受不了吵闹的人,可千万别买海德园呀!

  可见,双地铁口+北环大道,海德园在交通方面的便捷程度可想而知,但是噪音污染比较严重,那就给——

  04

  教育

  在深圳,买房已经不再只是为了住的需求,更有小孩上学的学位需求,海德园所配备的教育质量即使放眼整个深圳,也是没得说的优质,这也是海德园“万众瞩目”的重要原因之一。

  根据福田区教育网学区图,海德园处在红岭实验小学和深圳高级中学初中部(深高南)的学区范围内。这两个学校的搭配,可以说是“王炸组合”,有学位需求的家庭想必将是海德园最大的一批购房者。

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  (红岭实验学校,格隆汇楼市现场拍摄 )

  红岭实验小学位于安托山西侧,是红岭教育集团下属首个小学,由万科代建。作为红岭中学集团的一员,红岭实验小学的办学背景、师资、硬件、生源都很不错。

  2019年9月开学,共36个班,可提供约1800个学位。目前学区楼盘包括锦庐花园、安峦公馆、臻山府等。

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  (深高南,格隆汇楼市现场拍摄 )

  深圳高级中学初中部是深圳“传统四大”之一,教学质量和学生成绩在深圳向来排在前列。创办于1997年的深高南,是国家级示范性高级中学,广东省一级重点学校,深圳市公办完全中学。

  不仅属于红岭实验小学和深高南的学区,海德园也属于未来新建的红岭外国语小学的学区范围,也就意味着未来的教育资源将会在现在的基础上更加丰富。

  综上,在教育板块上的评分应该很高,这个“王炸组合”在深圳可以说所向披靡了,可以给到——

  05

  片区配套

  虽然项目所处的安托山片区是楼市热点,集聚多个豪宅楼盘,不过海德园在商业上的表现并不尽人意。项目自带底商,但是面积不大只有7500㎡,基本能保证小区业主的需求。

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  (格隆汇楼市现场拍摄 )

  不过,仅有临街的万科臻山府配备2万㎡万科里·瑧商业体、安峦公馆也建有5000㎡的社区商业,2公里内有12.7万㎡商业体量的印力中心、山姆会员店。这么看来,商业表现还算不错。

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  (格隆汇楼市现场拍摄 )

  除了商业配套,还有医疗上的补足。海德园距离华侨城医院约3.9公里,开车约14分钟;距离香港大学深圳医院约5.3公里,开车约16分钟。

  此外,附近还有福田群众文化中心、在建的安托山自然公园、塘朗山公园、世界之窗、欢乐谷等,可以很好的满足居民的生活娱乐,确实进一步提升了社区的生活居住属性。

  以改善型豪宅定位的海德园,在这样的资源配套之下确实很具吸引力,难怪如此受欢迎,可以获得——

  06

  升值空间

  最后一个评判因素是未来的“升值空间”。

  不可否认的是,大多数人买房除了看重当下的生活、教育、居住需求,更是把未来的升值情况放在置业的首要条件。即使在现在“房住不炒”的大环境下,置换房屋的时候难免会把价格放在首位。

  实探当天,我们与附近一家中介门店的负责人聊了很久,这位中介介绍说:目前海德园并没有太多官方消息,人们最关注的价格问题还是个未知数,不过可以参考周边小区的二手房情况。

  今年2月8日官方发布“二手房指导价”,安托山片区的小区指导价是13.1万/㎡,据中介介绍,目前安峦公馆就是参照这个价格在出售,如果海德园入市,价格不会偏离这个数字太多,对于深圳楼市,特别是南山、福田的豪宅区来说,即使新房卖到13万/㎡的价格也不算贵

  引起我关注的是,该中介表示刚过去的5月临近的万科臻山府成交了一套200㎡左右的大户型,单价达到20万/㎡,作为片区内较新的二手房源,这个价格其实并不算太夸张。“目前万科臻山府有一套在售房源,也是200多㎡的大户型,业主心理预期是5550万,折算下来也是20万/㎡左右的单价。”该中介说道。

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  (万科臻山府二手房源,图源:房天下 )

  如果海德园真的以13万/㎡左右的价格入市,那与万科臻山府就有近7万的差价,买到即赚到立竿见影。

  与周边二手房价差大是一大原因,配以红岭实验小学、深高南的学区资源,双地铁+主干道的出行交通,齐全的医疗、商业配套,海德园的区域价值确实很大,其升值空间也是无法估量的,只能说:想买就筹钱吧,机会还是有的。

  综上,在升值空间上,海德园获得满分——

  2

  总结

  通过结合【开发商】、【项目本身】、【交通】、【教育】、【片区配套】、【升值空间】等多方因素,海德园算是还不错的小区,最终的平均得分是——

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  (格隆汇楼市现场拍摄)

  据附近中介介绍,海德园很大概率会在这个月中下旬入市,虽然营销中心、官方平台还没有建立,但是这些很快就可以落成,保持警惕随时关注官方消息就好。

  最后,祝大家都能买到满意且好的房子,端午安康!

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  温馨提醒

  作者观点,不代表格隆汇立场

  投资需谨慎,买房也一样

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